推定驱逐属于违法行为

什么是推定驱逐？

推定驱逐是指房东在未遵循法定非法占有诉讼程序的情况下，试图驱逐合法租户的任何行为。非法占有诉讼程序要求房东向高等法院提起非法占有诉讼，并将传票和起诉状妥善送达租户。只有在法院作出判决后，才能由当地治安官部门执行驱逐租户的行动。

任何试图绕过非法驱逐程序的行为都属于非法的“推定驱逐”、“自助驱逐”或“锁门驱逐”。非法驱逐租户的房东可能需承担多项民事处罚，包括根据《加州民法典》第789.3(c)条规定每日100美元的罚款，以及根据《加州民法典》第1940.2条规定一次性2000美元的罚款，此外还需赔偿租户可能遭受的任何其他损失，例如搬迁或临时住房费用。

典型的非法驱逐手段包括：

• 将租户或租户的物品强行驱逐出房屋。

• 例如，更换房屋的门锁或阻止租户进入，比如锁上车道。

• 切断租户的公用设施或其他基本服务。

• 对租户进行言语或肢体骚扰。

• 任何其他能有效阻止租户使用租赁房屋的行为。

是否有例外情况？

这些规定不适用于居住在出租房屋内但并非租户的人，例如擅闯者或访客。但是，根据加州法律，任何成年人在房东或其他租户的许可或知情下，在出租房屋内居住超过30天，均被视为租户。即使此人未支付租金，也无论是否存在书面租赁协议，其仍被视为租户。

这些规则不适用于根据适当法院签发的合法限制令而被带离的人员，例如在家庭暴力案件中。

如果有确凿证据表明租户已弃租，房东无需启动非法占有诉讼程序即可收回房屋。但是，如果法院随后认定租户并未真正弃租，房东则需承担由此造成的损失。

以“单户寄宿者”身份租房的人适用不同的驱逐程序。房东必须提前30天发出书面终止通知，但如果寄宿者不主动遵守，则构成非法侵入，当地警方或其他执法机构若愿意采取行动，则可根据刑事非法侵入法将其驱逐。

许多地方执法机构不会介入，在这种情况下，房东必须诉诸通常的非法占有诉讼程序，而不能采取任何变相驱逐手段，例如更换门锁。单户住宅房客规则仅适用于拥有独栋住宅且本人也居住在该住宅内，并将其中一间房间出租给一名房客，且房客仍可自由出入该房间的业主。