Reparaciones y mantenimiento
y habitabilidad
Todos los contratos de arrendamiento residencial incluyen una garantía implícita de habitabilidad. Obtenga más información sobre las responsabilidades del propietario en cuanto a la reparación y el mantenimiento de la vivienda alquilada.
Según la ley de California, todos los contratos de arrendamiento residencial contienen una garantía implícita de habitabilidad.
El propietario es responsable de reparar y mantener la vivienda en condiciones habitables y debe garantizar que cumpla con los códigos de construcción y salud estatales y locales. Esta responsabilidad está supeditada a la obligación del inquilino de mantener la vivienda en buen estado.
Lo que debe proporcionar una vivienda de alquiler
Una vivienda de alquiler debe ofrecer:
Impermeabilización eficaz del techo y las paredes exteriores contra la intemperie, incluyendo la ausencia de puertas y ventanas rotas.
Sistema de fontanería en buen estado de funcionamiento, incluyendo agua caliente y fría y un sistema de alcantarillado eficiente.
El sistema de gas y calefacción funciona correctamente.
El sistema eléctrico, incluyendo el cableado y la iluminación, funciona correctamente.
Edificios, zonas comunes y dependencias limpios e higiénicos; libres de escombros, suciedad, basura, roedores y alimañas.
Contenedores de basura adecuados.
Suelos, escaleras y barandillas en buen estado.
Lo que debe proporcionar un arrendador
El propietario también debe proporcionar:
Bañera o ducha y retrete en funcionamiento. El retrete, la bañera o la ducha deben estar ubicados en una zona ventilada que garantice la privacidad del inquilino.
Un fregadero de cocina fabricado con material no absorbente.
Iluminación natural en todas las habitaciones mediante ventanas o claraboyas. Todas las ventanas deben poder abrirse al menos hasta la mitad, a menos que un ventilador proporcione ventilación mecánica.
Salidas de emergencia y contra incendios seguras.
Áreas de almacenamiento y garajes libres de materiales combustibles.
Cerraduras y cerrojos funcionales en las puertas de entrada.
Detectores de humo en todos los complejos de viviendas multifamiliares y en las zonas comunes.
Un propietario sancionado por la inspección de cumplimiento de códigos por una infracción grave no puede cobrar el alquiler ni emprender acciones legales contra un inquilino si la infracción no se subsana en un plazo superior a 30 días.
El incumplimiento de una norma menor del código de vivienda o la mera pérdida de cualidades estéticas en una vivienda de alquiler no son suficientes para violar la habitabilidad.
Represalias por solicitud de reparación o mantenimiento:
La ley de California presume que el propietario tiene un motivo de represalia si, tras una queja del inquilino sobre reparaciones o el ejercicio de un derecho por parte del inquilino, como el recurso de reparación y deducción, el propietario rescinde el contrato de arrendamiento, aumenta el alquiler o inicia cualquier acción punitiva contra el inquilino.
La presunción de represalia se extiende durante 6 meses después de ejercer un derecho del inquilino, pero este no puede estar atrasado en el pago del alquiler por razones no relacionadas, ni puede proporcionar una base independiente para el desalojo, como por ejemplo, violar los términos del contrato de arrendamiento.
Responsabilidad del inquilino de mantener la vivienda alquilada en condiciones habitables.
El propietario no podrá ser considerado responsable por la violación de la garantía implícita de habitabilidad si el inquilino no ha cumplido con su responsabilidad de cuidar razonablemente la vivienda alquilada.
Un inquilino debe:
Mantenga las instalaciones limpias e higiénicas, en la medida en que lo permita el estado de la vivienda alquilada.
Utilice correctamente todos los aparatos de gas, electricidad y fontanería.
Deseche correctamente toda la basura en los contenedores adecuados. Asegúrese de que los miembros de la familia o los invitados no causen daños a la propiedad. Utilice la unidad alquilada para el propósito previsto.
Notifique al propietario, preferiblemente por escrito, cuando la vivienda alquilada necesite reparaciones o mantenimiento.
No interferir con la capacidad del propietario para reparar cualquier deficiencia.
¿Cómo se debe notificar la necesidad de realizar reparaciones?
Si un inquilino considera que su vivienda de alquiler presenta deficiencias que contravienen la garantía implícita de habitabilidad, debe notificar inmediatamente al propietario, por teléfono y por escrito, las reparaciones o el mantenimiento necesarios. El inquilino siempre debe conservar una copia de toda la correspondencia con el propietario o la administración. Cualquier retraso en la notificación puede ocasionar daños adicionales y hacer que el inquilino sea responsable de los mismos, incluso si el propietario tiene la obligación inicial de responder. Si el propietario no responde en un plazo razonable, el inquilino podrá recurrir a otras opciones para subsanar las deficiencias de la vivienda.
¿Cuál es el plazo razonable para realizar reparaciones en virtud de la garantía implícita de habitabilidad?
Un plazo razonable depende del tipo de reparación que se deba realizar. Algunas reparaciones pueden requerir una respuesta urgente por parte del propietario, como los problemas de plomería o electricidad, mientras que otras pueden permitirle un plazo más largo para responder o completar la reparación necesaria, como la reparación o el reemplazo de una caldera en clima templado.
Soluciones para obtener las reparaciones necesarias
The landlord must respond within a reasonable period of time to a request by the tenant for any repairs involving the implied warranty of habitability. If the landlord does not respond, a tenant may choose to use remedies allowed by law to resolve deficiencies in rental housing.
These are:
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withholding of rent until repairs are completed;
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abandonment of the untenable unit; or
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paying for the repair and deducting the cost from the rent. If you use “repair and deduct”, the cost cannot exceed one month’s rent.
These remedies can be used for any repair that involves the habitability of a rental unit, or the tenant’s health and safety. Examples include loss of electricity, roof leaks, lack of hot water, absence of working locks.
The tenant may lawfully use "repair and deduct," abandonment, or rent withholding as a remedy if these conditions exist:
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The defects must be serious and directly related to the tenant’s health and safety.
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The tenant, guests, or pets must not be responsible for causing the deficiency in the rental unit.
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The tenant must give the landlord a reasonable amount of time to repair the deficiency.
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The tenant must provide the landlord with notice, preferably in writing, of the deficiency and of the intent to repair and deduct, abandon the rental unit, or withhold rent.
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The tenant may not use the repair and deduct remedy more than twice in a 12 month period.
What are the risks in applying repair remedies?
If a tenant withholds rent or deducts repairs from rent, a landlord may respond by serving the tenant with a 3-day notice to pay rent or quit. If the tenant continues to assert the right to refuse payment, the landlord has the option of filing an eviction suit in court. However, if the landlord was cited for a substantial code violation that has been un-remedied for at least 30 days, he is precluded from serving notices or taking legal action.
If a case proceeds to trial, the tenant must prove that the deficiencies in the rental unit violated the implied warranty of habitability or the deficiencies were severe enough to constitute a safety or health hazard. If the court finds that the deficiencies in the rental unit did not violate the implied warranty of habitability, or the deficiencies were not severe enough to constitute a safety or health hazard, then the court may order that the tenant pay the withheld rent or allow the landlord to proceed with the eviction of the tenant.
Any tenant seeking to use these remedies should have strong evidence that the legal requirements of the remedy have beenmet,including evidence of citations for code violations.
¡Podemos ayudarte!
Project Sentinel es una agencia de vivienda sin fines de lucro que brinda educación, asesoramiento y resolución de disputas entre inquilinos y propietarios a los miembros de la comunidad y a los proveedores de vivienda.
Si usted es inquilino, es posible que podamos:
Explíquenos sus derechos y responsabilidades en materia de vivienda según las leyes de vivienda.
educar al propietario o gerente sobre sus obligaciones legales
Negociar con el propietario o administrador de la propiedad en su nombre
proporcionar referencias para obtener más ayuda
Si usted es un proveedor de vivienda, es posible que podamos:
Explique sus obligaciones según las leyes de vivienda.
impartir una capacitación sobre derechos y responsabilidades para usted y/o su personal.
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