Alquiler de una casa móvil
Infórmese sobre sus derechos y responsabilidades al alquilar una casa móvil, tanto para inquilinos como para propietarios.
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Aquí encontrará una lista de sus derechos y responsabilidades al alquilar una casa móvil en el estado de California, de acuerdo con la Ley de Residencia de Casas Móviles de California.
Arrendamientos y alquiler de espacios
A cada propietario se le debe ofrecer un contrato de alquiler por escrito con una duración de 12 meses, a menos que solicite un plazo menor. No se puede exigir un plazo superior a 12 meses, pero puede acordarse mutuamente. Todo contrato de alquiler debe especificar los servicios y las tarifas del parque. El contrato también debe incluir una copia del reglamento del parque, la información escrita sobre las condiciones del parque y una copia de la Ley de Residencia de Casas Móviles, las cuales se consideran parte integrante del contrato. Se debe proporcionar una versión actualizada de la Ley de Residencia de Casas Móviles anualmente. Un contrato de alquiler por un período determinado no puede renovarse automáticamente sin el consentimiento del propietario.
Si el parque tiene la intención de aumentar el importe del alquiler del espacio al renovar el contrato de arrendamiento o durante la vigencia del mismo, deberá notificarlo por escrito con 90 días de antelación.
Todo contrato de alquiler debe incluir la obligación de la administración de mantener el parque en buen estado. El propietario que considere que se está incumpliendo esta obligación debe notificarlo por escrito a la administración con al menos 30 días de antelación antes de emprender acciones legales.
Un propietario que vive solo tiene derecho a que otra persona comparta la casa móvil sin pagar ninguna tarifa adicional a la administración. Otros huéspedes pueden alojarse en la casa sin costo alguno, siempre y cuando no permanezcan más de 20 días consecutivos o 30 días en total al año. No se puede cobrar ninguna tarifa por los familiares directos que vivan en la casa. Una persona mayor puede tener un acompañante interno para brindarle atención médica o de apoyo según un plan de tratamiento escrito por un médico.
Un parque solo puede funcionar como parque para personas mayores si cumple con ciertos requisitos de la ley federal. De lo contrario, debe estar abierto a todas las familias.
Un propietario puede subarrendar su vivienda después de un año de ocupación si debe ausentarse por una condición médica confirmada por escrito por un médico. El inquilino debe cumplir con los requisitos del parque y respetar íntegramente el contrato de arrendamiento. No se le puede cobrar al inquilino un alquiler ni tarifas superiores a las que pagaría el propietario.
La administración del parque solo puede ingresar a una vivienda con el consentimiento por escrito del propietario, para realizar el mantenimiento necesario o para responder a una emergencia.
Servicios públicos
La administración del parque puede incluir los servicios públicos en el alquiler o cobrarlos por separado, como electricidad, alcantarillado y televisión por cable. Si los factura por separado, no puede añadir ningún beneficio a los cargos que traslada a los propietarios. Si la administración implementa la facturación separada de los servicios públicos, el alquiler del espacio debe reducirse en la cantidad correspondiente al cargo por servicios públicos previamente incluido en el alquiler, si el parque se encuentra en una jurisdicción con control de alquileres. De no hacerlo, se considerará un aumento del alquiler.
Las facturas de servicios públicos deben reflejar los cargos reales y las lecturas del medidor. Si se utilizó una empresa de facturación externa, su nombre e información de contacto deben figurar en la factura.
Si bien algunos parques permiten la facturación directa, los propietarios no tienen derecho a insistir en contratar directamente con los proveedores de servicios públicos.
Normas del parque
Todas las normas del parque deben aplicarse por igual y ser respetadas tanto por los residentes como por la administración del parque. Las normas deben ser coherentes con las leyes de vivienda justa aplicables.
Se debe adjuntar una copia del reglamento vigente del parque a cada contrato de alquiler.
La administración debe notificar debidamente cualquier cambio propuesto en las normas vigentes y celebrar una reunión con los propietarios. A menos que los propietarios acepten voluntariamente los cambios, la administración solo podrá implementar normas distintas a las que se aplican a las instalaciones recreativas tras un período de espera de seis meses. El contenido de dichas normas debe ser razonable.
Los propietarios tienen derecho a tener una mascota, sin perjuicio del derecho de la administración a establecer normas razonables para las mascotas.
La administración debe notificar por escrito con 14 días de anticipación cualquier infracción de las normas o condición que deba corregirse, antes de poder cobrar al propietario los costos o cargos resultantes.
La administración puede notificar con 14 días de anticipación su intención de retirar pertenencias del espacio alquilado que infrinjan las normas del parque o el contrato de arrendamiento. Si el propietario no corrige la infracción, la administración puede retirar la propiedad y almacenarla a cargo del propietario. Transcurridos 60 días, la administración puede deshacerse de la propiedad retirada.
Instalaciones del parque
La administración es responsable del mantenimiento y funcionamiento seguros del parque. Asimismo, es responsable del mantenimiento de la salud y la seguridad de los árboles en cualquier parte del parque, siempre que el contrato de alquiler del propietario se haya renovado desde enero de 2001. El propietario debe obtener permiso antes de plantar un árbol nuevo. La administración es responsable de las entradas de vehículos que instale. Los propietarios son responsables de las entradas de vehículos que instalen o de cualquier daño que causen a las entradas de vehículos existentes.
Los propietarios tienen derecho a recibir una declaración inicial por escrito al momento de la compra por parte de la administración, en la que se describan las condiciones del parque, tales como la iluminación, los servicios públicos, las áreas comunes, el estacionamiento y los parques infantiles.
Asociación y Comunicación
Los propietarios de viviendas tienen derecho a utilizar las instalaciones del parque para reuniones con "cualquier propósito legal" y a invitar a funcionarios públicos o miembros de grupos de defensa de los propietarios de viviendas.
En asuntos no comerciales, los propietarios tienen derecho a distribuir peticiones y folletos, así como a contactar con otros propietarios, siempre que respeten horarios razonables y un comportamiento adecuado.
Los propietarios de viviendas tienen derecho a exhibir carteles de campaña política durante los 90 días previos a una elección y los 15 días posteriores, siempre y cuando el tamaño del cartel no supere los 6 pies cuadrados.
Previa solicitud por escrito, la administración deberá reunirse y consultar con un grupo de propietarios o con un propietario individual sobre las normas del parque, los contratos de alquiler, los estándares de mantenimiento o las mejoras físicas.
Desalojo
Un contrato de arrendamiento solo puede rescindirse por motivos específicos, entre los que destacan el incumplimiento de las ordenanzas o reglamentos estatales aplicables tras recibir una notificación de deficiencia, el incumplimiento de las normas del parque tras recibir una notificación de infracción con siete días de antelación, o ciertos actos delictivos como la prostitución o el tráfico de drogas. El contrato de arrendamiento también puede rescindirse por causar molestias considerables a otros propietarios o residentes.
También se podrá rescindir un contrato de alquiler por falta de pago del alquiler, los servicios públicos u otros cargos por servicios con un retraso de 5 días o más, pero solo después de recibir posteriormente una notificación por escrito de 3 días sobre esta deficiencia.
La notificación de rescisión por cualquiera de estos motivos deberá entregarse con 60 días de anticipación e indicar los fundamentos de la rescisión. Dicha notificación deberá entregarse a todos los propietarios legales y titulares de gravámenes.
Los pagos atrasados pueden subsanarse dentro de los tres días posteriores a la emisión del aviso de sesenta días, pero no si se han emitido tres avisos previos por la misma infracción en los últimos doce meses.
Un propietario legal, como un banco o un acreedor prendario, puede subsanar un impago de alquiler o tasas dentro de los primeros 30 días posteriores a la notificación de rescisión, pero solo puede hacerlo dos veces durante un período de 12 meses.
El propietario puede vender la vivienda durante el período de aviso de sesenta días, siempre y cuando se pongan al día todos los pagos atrasados y la transacción se complete dentro de dicho período.
Compra y transferencia
Los propietarios tienen derecho a vender su casa móvil en el lugar a través del agente de su elección. La administración no puede cobrar ninguna comisión por la venta, a menos que preste un servicio real relacionado con ella. Se puede requerir una notificación por escrito de que la casa está en venta. La administración no puede exigir al propietario que otorgue al parque el derecho de tanteo, a menos que exista un acuerdo aparte en el que la administración pague por esta opción.
La administración no puede exigir la retirada de una casa móvil del parque como condición de venta, a menos que la vivienda esté en muy mal estado o tenga una antigüedad superior a cierto límite, e incumpla las normas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California para viviendas móviles. Las reparaciones necesarias para que una vivienda permanezca en el parque solo pueden ser una condición de venta si se realizan en el exterior, son obligatorias según la normativa estatal o local, y no afectan a estructuras propiedad de la administración ni instaladas por ella.
La administración podrá solicitar al posible comprador información financiera y pruebas de que no infringirá las normas del parque. Se podrá cobrar una tarifa por la presentación de informes financieros, la cual se descontará del alquiler si la solicitud es aceptada o se reembolsará al finalizar el proceso si la administración la rechaza. La administración deberá aceptar o rechazar al posible comprador por escrito dentro de los quince días hábiles posteriores a la recepción de la solicitud completa. En caso de rechazo, se deberán indicar por escrito los motivos.
El formulario de divulgación reglamentaria es obligatorio para todas las ventas. La administración debe proporcionar una divulgación separada a cualquier comprador potencial, que incluya una explicación de la doble naturaleza de la propiedad, el hecho de que se requerirá un contrato de arrendamiento o alquiler, y las tarifas de alquiler aplicables y otros cargos que se aplicarán, así como el derecho a una copia de las reglas del parque.
Un heredero legal que continúa en posesión de una casa móvil tras el fallecimiento del propietario registrado, debe tomar de inmediato las medidas necesarias para transferir legalmente la propiedad. El incumplimiento de esta obligación puede resultar en un desalojo inmediato. La administración del parque tiene derecho a exigir que el heredero cumpla con los mismos criterios que se aplicarían a un nuevo comprador. El heredero puede vender la casa móvil en su lugar de residencia, siempre y cuando cumpla con todas las obligaciones del propietario fallecido.
Cierre del parque
Los propietarios deben recibir un aviso con 15 días de anticipación sobre la intención de la administración de presentarse ante un organismo gubernamental local para solicitar un cambio de uso del parque. Dicho aviso debe incluir un informe de impacto que describa las alternativas de vivienda y las medidas de mitigación. El organismo gubernamental local debe revisar este informe antes de tomar cualquier decisión final.
Los propietarios de viviendas deben recibir un aviso con seis meses de antelación sobre la intención de cerrar el parque una vez que se hayan aprobado todos los permisos locales, o con doce meses de antelación si el cierre del parque no requiere permisos del gobierno local.
Además de la MRL, los gobiernos locales tienen la capacidad, a través de las ordenanzas de zonificación y conversión, de imponer condiciones a las solicitudes de cierre de parques, por ejemplo, exigiendo asistencia para la reubicación o exigiendo que la administración compre la vivienda a un precio justo de mercado.
Si existe una asociación de propietarios en el parque y el propietario del parque lo pone a la venta, se debe notificar a la asociación para que pueda presentar una oferta de compra.
Aplicación de los derechos legales
El Defensor del Pueblo del Estado de California, dependiente del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, responderá preguntas sobre la interpretación de la Ley de Viviendas Móviles (MRL, por sus siglas en inglés) y otras leyes y reglamentos relacionados con las casas móviles, y recibirá quejas, las cuales remitirá a la administración del parque. Esta oficina no tiene facultades directas para hacer cumplir la ley.
Los propietarios están autorizados a interponer una demanda civil por infracciones de la MRL. Los honorarios de los abogados están incluidos en las indemnizaciones que puede obtener un propietario, y en caso de infracciones deliberadas, se aplican sanciones económicas o daños punitivos, además de la indemnización por daños reales. Si la reclamación se debe a la negligencia de la administración en el mantenimiento de las condiciones del parque, el propietario debe notificar por escrito a la administración con treinta días de antelación sobre la deficiencia antes de interponer la demanda.
El fiscal municipal o el fiscal de distrito local pueden interponer una demanda civil si la administración ha incumplido gravemente su obligación de mantener el estado físico del parque o si la administración o un propietario han infringido gravemente alguna norma del parque.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California se encarga de hacer cumplir los códigos y estándares de construcción para parques de casas móviles. Estas regulaciones incluyen los requisitos para la instalación de viviendas nuevas y para las condiciones existentes, como las conexiones de servicios públicos y las distancias entre unidades. Este departamento cuenta con un inspector local asignado al área de South Bay.
¡Podemos ayudarte!
Project Sentinel es una agencia de vivienda sin fines de lucro que brinda educación, asesoramiento y resolución de disputas entre inquilinos y propietarios a los miembros de la comunidad y a los proveedores de vivienda.
Si usted es inquilino, es posible que podamos:
Explíquenos sus derechos y responsabilidades en materia de vivienda según las leyes de vivienda.
educar al propietario o gerente sobre sus obligaciones legales
Negociar con el propietario o administrador de la propiedad en su nombre
proporcionar referencias para obtener más ayuda
Si usted es un proveedor de vivienda, es posible que podamos:
Explique sus obligaciones según las leyes de vivienda.
impartir una capacitación sobre derechos y responsabilidades para usted y/o su personal.
proporcionarle recursos educativos adicionales