El desalojo constructivo es ilegal.

¿Qué es el desalojo constructivo?

El desalojo constructivo incluye cualquier intento del propietario de expulsar a un inquilino legal sin recurrir al proceso judicial obligatorio de desalojo por ocupación ilegal. Este proceso exige la presentación de una demanda ante el Tribunal Superior, seguida de la notificación formal de la citación y la demanda al inquilino. El desalojo físico solo puede llevarse a cabo tras la emisión de una sentencia judicial y únicamente por el Departamento del Sheriff local.

Cualquier intento de eludir los procedimientos de desalojo por ocupación ilegal constituye un desalojo ilegal, ya sea por "autotutela" o por "cierre forzoso". El propietario que desaloja ilegalmente a un inquilino puede ser responsable de diversas sanciones civiles, incluyendo una multa de $100 diarios según el artículo 789.3(c) del Código Civil, así como una multa única de $2000 según el artículo 1940.2 del Código Civil, y cualquier daño adicional que el inquilino pueda sufrir, como gastos de reubicación o alojamiento temporal.

Las tácticas típicas de desalojo ilegal incluyen:

• Desalojar físicamente al inquilino o sus pertenencias.

• Cambiar las cerraduras de la vivienda o bloquear el acceso del inquilino, por ejemplo, cerrando con llave la entrada para vehículos.

• Cortar los servicios públicos u otros servicios esenciales del inquilino.

• Acosar verbal o físicamente al inquilino.

• Cualquier otra acción que impida efectivamente al inquilino utilizar la propiedad alquilada.

¿Existen excepciones?

Estas normas no se aplican a quienes residen en una vivienda de alquiler sin ser inquilinos, como por ejemplo, personas que entran sin autorización o invitados. Sin embargo, según la ley de California, cualquier adulto que resida en una vivienda de alquiler durante más de 30 días con el permiso o conocimiento del propietario o de los demás inquilinos, se considera inquilino. Dicha persona es considerada inquilino incluso si no paga alquiler y sin importar si existe un contrato de alquiler por escrito.

Estas normas no se aplican a las personas desalojadas en virtud de una orden de alejamiento legítima emitida por un tribunal competente, por ejemplo, en casos de violencia doméstica.

Si existen pruebas convincentes de que un inquilino ha abandonado la propiedad alquilada, el propietario puede recuperarla sin necesidad de iniciar un proceso de desalojo. Sin embargo, si un tribunal determina posteriormente que el inquilino no abandonó realmente la vivienda, el propietario será responsable de los daños resultantes.

Una persona que alquila una vivienda como "inquilino de una sola familia" está sujeta a un proceso de desalojo diferente. El propietario debe notificar por escrito la rescisión del contrato con 30 días de antelación, pero si el inquilino no acata voluntariamente, se convierte en un intruso y puede ser desalojado conforme a la ley de allanamiento de morada, si la policía local u otro organismo encargado de hacer cumplir la ley decide actuar.

Muchas agencias policiales locales no intervendrán, en cuyo caso el propietario deberá recurrir al procedimiento habitual de desalojo por ocupación ilegal, en lugar de utilizar tácticas de desahucio indirecto como el cambio de cerraduras. La norma del inquilino unifamiliar solo se aplica al propietario de una vivienda unifamiliar que también la ocupa personalmente y alquila una habitación a un único inquilino, quien conserva el acceso a dicha habitación.