Un conjunto de herramientas sobre vivienda justa para personas con antecedentes penales y sus defensores.
Este conjunto de herramientas está diseñado para ayudar a las personas con antecedentes penales a utilizar las leyes de vivienda justa para eliminar algunos de los obstáculos que existen en la búsqueda de una vivienda segura y estable.
Nota: No se utilizan fondos federales para el mantenimiento del sitio web del Proyecto Sentinel.
El derecho a una vivienda justa es el derecho de todas las personas a estar libres de discriminación por pertenecer a una clase protegida.
Casi un tercio de los adultos estadounidenses tienen antecedentes penales. Un número desproporcionado de estos adultos pertenecen a minorías raciales y étnicas. Las estadísticas muestran que los afroamericanos y los latinos están dramáticamente sobrerrepresentados en la población carcelaria. El 95% de las personas son liberadas, pero tras su liberación, muchas personas que estuvieron encarceladas —en su mayoría afroamericanos y latinos— tienen dificultades para encontrar un lugar al que llamar hogar.
Protégete contra la discriminación
La discriminación puede manifestarse de muchas maneras. Negarse a alquilar una vivienda, ofrecer condiciones diferentes a los inquilinos o segregar a ciertos inquilinos en una zona específica de un complejo residencial por motivos de pertenencia a una categoría protegida son actos ilegales. También es ilegal realizar declaraciones discriminatorias o publicar anuncios que muestren preferencias o limitaciones basadas en una categoría protegida. Para las personas con discapacidad, la discriminación puede incluir la negativa del propietario a realizar las adaptaciones razonables necesarias, modificando las políticas o prácticas según sea preciso para garantizar que la persona con discapacidad pueda disfrutar plenamente de su hogar.
La discriminación puede ser directa. Las normas o acciones que se dirigen a personas por pertenecer a una categoría protegida se consideran discriminación directa.
La discriminación puede ser indirecta. A veces, una política no señala a un grupo en particular, pero aun así puede afectar negativamente de manera desproporcionada a los miembros de una clase protegida.
Existen excepciones. Algunas propiedades quedan fuera del alcance de la ley federal de vivienda justa, como los edificios ocupados por sus propietarios con cuatro o menos unidades. Sin embargo, la ley estatal cubre la mayoría de estas lagunas. La Ley de Vivienda Justa y Empleo de California abarca todas las viviendas, excepto las compartidas y las ocupadas por sus propietarios donde se alquila una sola habitación.
¿Te resulta familiar?
“Es importante que nuestros residentes no estén involucrados en actividades ilegales. Si alguna vez ha sido arrestado, citado, procesado, se ha declarado culpable o ha sido condenado por algún delito, no cumplirá con nuestros criterios de alquiler.”
¿Qué significa la vivienda justa para las personas con antecedentes penales?
Muchos proveedores de vivienda utilizan habitualmente políticas que descalifican a los solicitantes con antecedentes penales. Algunos propietarios incluso se niegan a alquilar a personas con antecedentes de arresto. Estas políticas, aunque aparentemente neutrales, pueden infringir las leyes de vivienda justa.
Las leyes de vivienda justa no protegen explícitamente a las personas con antecedentes penales, y en ocasiones puede estar justificado negarse a alquilarle una vivienda a alguien por sus antecedentes penales. Sin embargo, una política generalizada de negarse a alquilar a personas con antecedentes penales es discriminatoria.
Discriminar a una persona por pertenecer a un grupo protegido es ilegal, independientemente de si tiene antecedentes penales. Si un propietario se niega a alquilarle una vivienda a un padre con antecedentes penales porque tiene hijos, sus derechos han sido vulnerados, sin importar sus antecedentes.
Un arrendador no puede aplicar una política de manera discriminatoria. Por ejemplo, no puede aplicar selectivamente una política de antecedentes penales solo a solicitantes afroamericanos, ni tratar mejor a un inquilino blanco con antecedentes penales que a un inquilino latino con los mismos antecedentes.
Debido a que los afroamericanos y los latinos son arrestados, condenados y encarcelados de manera desproporcionada, las políticas generales de negarse a alquilar a personas con antecedentes penales generan un impacto discriminatorio basado en la raza y el origen nacional. Los antecedentes penales no son una característica protegida por la Ley de Vivienda Justa. Sin embargo, las restricciones de alquiler basadas en antecedentes penales pueden tener un impacto negativo desproporcionado según la raza o el origen nacional. El sesgo racial dentro del sistema de justicia penal no es culpa de los propietarios, pero si sus políticas de alquiler reproducen ese sesgo, podrían estar violando la ley de vivienda justa. Independientemente de las intenciones del proveedor de vivienda, una política que afecte desproporcionadamente a personas de una clase protegida en particular puede violar la Ley de Vivienda Justa.
programas administrados para ayudar a las personas con problemas de vivienda
¿Cómo se puede determinar si una política de antecedentes penales viola la ley de vivienda justa?
Para determinar si la política de antecedentes penales de un proveedor de vivienda viola o no la ley de vivienda justa, debe considerar las dos preguntas siguientes:
¿Es necesaria la política para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio? Si la política tiene un impacto desproporcionado, es decir, afecta de manera desproporcionada a personas de un grupo protegido en particular, el proveedor de vivienda debe demostrar que la política es necesaria para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio . Un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio podría ser limitar el riesgo para la seguridad de los residentes, los empleados o la propiedad. Los propietarios deben identificar el propósito legítimo que la política busca cumplir y luego demostrar que la política vigente cumple efectivamente con ese propósito.
¿Existe una alternativa menos discriminatoria? Las políticas específicas basadas en justificaciones comerciales legítimas aún pueden violar la ley de vivienda justa si una política diferente cumple el mismo propósito con un impacto menos discriminatorio. Por ejemplo, una alternativa menos discriminatoria a la prohibición general de aceptar solicitantes con antecedentes penales sería una política que requiera realizar una evaluación individual de los antecedentes penales de la persona, además de ofrecer al solicitante la oportunidad de proporcionar información atenuante relevante, como:
Los hechos y circunstancias que rodean el crimen;
La edad de la persona en el momento del delito;
Pruebas de que la persona mantuvo un buen historial como inquilino antes o después del delito; y
Evidencia de esfuerzos de rehabilitación.
Los proveedores de vivienda no pueden justificar políticas que digan "sin antecedentes penales" o "sin delitos graves ni menores".
¿Qué ocurre con las políticas destinadas a proteger a las personas y sus propiedades que se niegan a alquilar a personas basándose en...
¿Antecedentes penales? Si bien los antecedentes penales pueden probar que una persona cometió un delito, no todos son iguales. Una prohibición general para cualquier persona con cualquier tipo de condena, en cualquier momento, es excesiva, ya que no está diseñada específicamente para abordar el doble objetivo de proteger a las personas y la propiedad. Las políticas que resultan en la denegación de oportunidades de vivienda por antecedentes penales deben elaborarse cuidadosamente para tener en cuenta lo siguiente:
1. La naturaleza de la condena
2. La gravedad de la condena
3. Cuándo tuvo lugar la actividad delictiva.
¿Antecedentes penales? Un arresto no es prueba de culpabilidad. Simplemente indica que una persona era sospechosa de un delito. Dado que un arresto en sí mismo no prueba nada, las entidades de vivienda no pueden afirmar que alguien con antecedentes penales es más peligroso que alguien sin ellos. Las políticas que excluyen a las personas con antecedentes penales de las oportunidades de vivienda son ilegales.
La política de los proveedores de vivienda debe ser específica.
Los proveedores de vivienda no pueden justificar políticas que digan "sin antecedentes penales" o "sin delitos graves ni menores". Una política debe ser más específica para superar el escrutinio, como distinguir entre delitos graves que razonablemente amenacen la salud o la seguridad de otros y todos los delitos graves y menores, o limitar el período de revisión a tres años en lugar de descalificar a un solicitante por una condena ocurrida en cualquier momento.
Excepciones:
Algunos proveedores de vivienda reciben financiación gubernamental que impone restricciones de elegibilidad basadas en condenas por la fabricación o distribución ilegal de sustancias controladas o en el registro como delincuente sexual.
En algunos casos, los proveedores de vivienda subvencionada tienen la facultad de denegar la admisión por antecedentes penales. Usted tiene derecho a solicitar una copia de esta política en cualquier momento. Los proveedores de vivienda subvencionada pueden denegar la admisión si un solicitante está participando actualmente, o ha participado durante un período razonable antes de la decisión de admisión, en actividades delictivas relacionadas con drogas, violencia o que amenacen la salud o la seguridad de los demás o el disfrute pacífico de las instalaciones. Sin embargo, si la forma en que el propietario ejerce dicha facultad genera un impacto discriminatorio por motivos de raza u origen nacional, la política podría infringir la ley de vivienda justa.
Los estados y las ciudades también pueden financiar proyectos de vivienda asequible. En algunos casos, estos programas pueden exigir la verificación de antecedentes penales o, por el contrario, limitar su uso. Por ejemplo, San Francisco prohíbe a los proveedores de vivienda que reciben fondos municipales preguntar sobre antecedentes penales hasta después de determinar que el solicitante cumple con los requisitos para alquilar la vivienda, y además limita los tipos de condenas que pueden utilizar para rechazar a un solicitante.
Encontrar vivienda
Antes de presentar la solicitud
Many housing providers run criminal background checks as part of their tenant screening process. It’s important to know what’s in your background report so you are prepared to address any issues that may arise. It may turn out something you remember as a conviction is not actually on your record, or you incorrectly remember the exact conviction. Instead of guessing what is on your record, find out for sure.
A landlord should let you know whether a background check is required. If it’s not clear, you can simply ask what criteria a landlord uses to evaluate applications. Under state and federal law, a private landlord must obtain your written permission prior to running a background check. You also have a right to request a copy of such reports within two years after the landlord (or anyone else) receives a copy.
Most landlords use private companies to access your criminal background report. These reports are usually limited to information about arrests and convictions within the past seven years. However, a landlord may have access to information dating back more than seven years.
There is no single official version of your criminal record. Because housing providers, and the companies that provide information to housing providers, get their information from different sources, you may also want to get information about your record from multiple sources. Most sources charge a fee for record, therefore, it’s important for you to have as much information from as many different sources as possible.
The Federal Bureau of Investigation (FBI) can provide a copy of your criminal record with information about arrests, charges, and convictions that occurred anywhere within the U.S. and its territories. You can request a copy of your record at: https://www.fbi.gov/services/cjis/identity-history-summary-checks
State agencies, such as the California Department of Justice, can give you information about any arrests, charges, or convictions that happened in the state. Sometimes, the version of your record you receive might have more information than would be provided to a third party who requests it. Your state agency should be able to tell you if this is the case.
County records of arrest and prosecution (RAP) sheets will have information about arrests, charges, and convictions that occurred within a specific county. You can get a copy of your RAP sheets from local agencies, like police departments, sheriff’s offices, courthouses, or the public defender’s office where you were a client.
Private companies found online will run a criminal background report that pulls from various sources. Some landlords also use public information databases (like county jail and mugshot websites or internet searches) to gain information about your criminal history. Before applying for housing, you may want to search for your name in those databases as well.
Consider different options for limiting the effect of an arrest or conviction on your search for housing, such as fixing errors, sealing your record, seeking an expungement, or exploring whether you’re eligible for a reduction of a felony conviction to a misdemeanor. Unfortunately, RAP sheets and other background checks often contain errors. Procedures for fixing errors vary depending on the type of record.
You can correct your FBI record by contacting the court or law enforcement agency that provided the information to the FBI, or by filing a challenge letter with the FBI itself. For private background checks, companies are required by law to investigate and correct any errors you report.
“Sealing” a juvenile case means destroying all records (court, law enforcement, etc.) as if the case never occurred. You may ask the court to have your juvenile record sealed. There are specific eligibility requirements, and certain steps must be taken.
“Sealing” an adult arrest record means removing all information related to an arrest from your RAP sheet. Once this process is completed, the arrest is considered to have never happened.
Presidential pardons are available for all federal convictions, not just high-profile cases. In limited circumstances, the law allows for expungements and dismissals of federal or state convictions. In California, your record will change to reflect that the conviction was dismissed, but the offense will still be present. This will prevent information about the conviction from being included in some criminal background reports.
Several California laws, like Proposition 47, Proposition 64, and Penal Code section 17(b), provide for the reclassification, resentencing, or reduction of certain felony convictions to misdemeanors or infractions. Reducing a felony to a misdemeanor allows you to say that you’ve never been convicted of a felony on certain housing applications.
A Certificate of Rehabilitation is a court order that states a previously-convicted person is officially rehabilitated. It can be used as a mitigating factor when applying for housing. This certification also operates as an automatic application and recommendation for a Governor’s pardon.
A Governor’s pardon officially forgives a conviction. While it will not erase the conviction from your record, it can be a mitigating factor used to show that you are rehabilitated.
Al solicitar una vivienda
No es necesario que proporcione información sobre sus antecedentes penales a menos que se le pregunte explícitamente durante el proceso de solicitud. Sin embargo, es importante no mentir si se le pregunta, ya que una mentira puede ser motivo suficiente para rechazar su solicitud, independientemente de las circunstancias que rodeen sus antecedentes penales. Si no está seguro, no adivine qué información contiene su historial; en su lugar, explique que lo desconoce. Si cree que es probable que su solicitud sea rechazada debido a sus antecedentes penales, considere la posibilidad de proporcionar información atenuante, como pruebas de rehabilitación, junto con su solicitud.
¿Qué hacer si te deniegan una vivienda?
In many situations, if you are denied for housing, the housing provider should give you a written letter with the reason for the denial. This is always the case for government-funded housing providers. Private housing providers must give written notice only if the denial is based on information in a consumer report, such as a background check.
If you know or suspect the denial was based on your criminal record, you have several options, including: 1) provide mitigating evidence; 2) educate the housing provider on fair housing law; 3) request a reasonable accommodation if your criminal record was connected to a disability ; or 4) file a fair housing complaint if you feel you have been discriminated against.
Provide mitigating evidence: “Mitigating evidence” means additional information that lessens the gravity of a criminal offense. Mitigating evidence includes:
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The facts and circumstances surrounding the crime
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Your age at the time of the crime
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Evidence you have maintained a good tenant history
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Evidence of rehabilitation efforts
Providing this information to a landlord and asking for reconsideration of the denial may improve your chances of getting into housing. You may want to gather this information before you even apply for housing so you are prepared to submit it quickly in case of a denial. You should make sure the information you provide presents you in the best light possible.
Educate the housing provider: Some landlords may simply be unaware of the law and the effects of criminal records policies on people in protected classes. You can provide the housing provider with a copy of the HUD guidance (included at the end of this toolkit), and you can also contact a local fair housing agency like Project Sentinel for assistance in educating the housing provider.
Make a reasonable housing accommodation request: Some courts have found landlords may be required to make an exception to their criminal record policies as an accommodation when an applicant’s crime was directly connected to a disability, and the applicant can show granting his accommodation would not result in the direct threat of harm to others or damage to property.
La legislación sobre vivienda justa contiene protecciones especiales para las personas con discapacidades, incluido el derecho a adaptaciones razonables.
Una adaptación razonable es un cambio en las normas, políticas, prácticas o servicios que pueda ser necesario para brindar a una persona con discapacidad igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de una vivienda.
¿Cómo se solicitan adaptaciones razonables?
Un ajuste razonable es un cambio en las normas, políticas, prácticas o servicios que pueda ser necesario para brindar a una persona con discapacidad igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de una vivienda. Para determinar si usted reúne los requisitos para un ajuste razonable, debe responder afirmativamente a las siguientes preguntas:
¿Tiene usted una discapacidad? En California, una persona se considera discapacitada si tiene una deficiencia mental o física que limita una actividad importante de la vida diaria, si tiene antecedentes de dicha deficiencia o si se percibe que la tiene. La adicción pasada puede considerarse una discapacidad, pero el consumo actual de drogas ilegales no se considera una discapacidad.
¿ Es necesaria la adaptación para que usted pueda disfrutar plenamente de su hogar en igualdad de condiciones? Debe determinar si la adaptación —en este caso, una excepción a la política de antecedentes penales— es necesaria para que usted pueda disfrutar plenamente de su hogar en igualdad de condiciones que una persona sin discapacidad. Para demostrar la necesidad, debe poder explicar cómo su discapacidad influyó en su condena penal. También puede explicar cómo han cambiado las circunstancias y qué le da la seguridad de que la actividad delictiva en cuestión no volverá a ocurrir.
Verificación por parte de un tercero
Si su discapacidad no es evidente o la relación entre su solicitud y su discapacidad no está clara, el proveedor de vivienda puede solicitar una verificación a un tercero cualificado. Es recomendable asegurarse de que la verificación realizada por un tercero con conocimientos incluya los siguientes elementos:
Está impreso en papel con membrete oficial;
Explica cómo te conoce el autor; por ejemplo, un médico que te ha estado tratando durante dos años;
Confirma que usted tiene una discapacidad según lo definen las leyes de vivienda justa y explica cómo su limitación restringe una actividad importante de la vida; y
Explica tu necesidad, relacionada con una discapacidad, de una excepción a la política; por ejemplo, que tu condena por agresión fue el resultado de una enfermedad mental no tratada, para la cual ahora estás recibiendo un tratamiento eficaz.
¿Cómo se solicita una adaptación razonable?
Puedes solicitar una adaptación razonable de forma oral o por escrito. Es recomendable presentar la solicitud por escrito para tener constancia de lo que solicitaste y cuándo lo solicitaste. En tu carta de solicitud de adaptación razonable, debes: 1) indicar qué solicitas (por ejemplo, una excepción a la prohibición de solicitantes con antecedentes penales por delitos graves en los últimos cuatro años) y 2) explicar la relación entre tu discapacidad y la solicitud. También debes solicitar una respuesta en un plazo razonable, como dos semanas. Transcurrido este plazo, la falta de respuesta del arrendador podría considerarse una denegación de la solicitud.
¿Puede mi casero denegar mi solicitud?
Si usted tiene una discapacidad y necesita una adaptación relacionada con dicha discapacidad, el propietario debe concederle su solicitud a menos que sea irrazonable, es decir, que concederla suponga una carga excesiva, requiera una alteración fundamental de los servicios del proveedor de vivienda o represente una amenaza creíble, verificable y directa para la salud, la seguridad o el disfrute pacífico de los demás.
La denegación injustificada de una solicitud de adaptación razonable constituye una violación de la ley de vivienda justa.
Ejemplo de caso
Hace más de un año, Ralph sufrió una crisis nerviosa como consecuencia de una enfermedad mental no diagnosticada y atacó a un conductor de autobús.
Fue declarado culpable de agresión y cumplió cinco meses de cárcel. Actualmente se encuentra en libertad condicional, recibiendo tratamiento y controlando con éxito su enfermedad mental.
Ralph solicita alquilar una vivienda a un propietario que tiene la política de rechazar a solicitantes que hayan cometido delitos violentos en los últimos 18 meses. Ralph solicita al propietario que haga una excepción a esta política como una adaptación razonable debido a su discapacidad. Presenta una carta de su psiquiatra que verifica que el motivo de su condena fue su enfermedad mental y explica además que su comportamiento relacionado con la discapacidad está bajo control. Es posible que se le exija al propietario que exima al propietario de esta política como una adaptación razonable.
¿Qué puedes hacer si se violan tus derechos de vivienda?
Solicite ayuda a una agencia de vivienda justa. Una agencia local de vivienda justa como Project Sentinel puede asesorarle sobre sus derechos, informar a su proveedor de vivienda y ayudarle a hacer valer sus derechos mediante una queja administrativa.
Presente una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o ante una agencia estatal o gubernamental. En caso de infracciones a la Ley Federal de Vivienda Justa, incluyendo discriminación por motivos de raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado familiar y discapacidad, puede presentar una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) dentro del plazo de un año a partir del último acto de discriminación. Puede presentar su queja en línea en: https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/online-complaint o llamando al (800) 347-3739.
En California, puede presentar una queja ante el Departamento de Derechos Civiles (CRD) en https://www.calcivilrights.ca.gov o llamando al ( 800) 884-1684. El CRD investigará las violaciones de la ley estatal de vivienda justa, que incluye características adicionales no cubiertas por la ley federal: edad, idioma principal, ciudadanía/estatus migratorio, orientación sexual, identidad/expresión de género, estado civil, fuente de ingresos o cualquier otra característica arbitraria que no esté relacionada con la capacidad de una persona para ser un buen inquilino. Debe presentar una queja dentro del plazo de un año a partir del último acto de discriminación.
El HUD y el CRD no investigarán la misma queja, por lo que solo debe presentarla ante una de las dos agencias.
Presenta una demanda ante un tribunal. Este proceso puede variar según el tribunal, por lo que conviene consultar con un abogado. En la mayoría de los casos, dispone de dos años a partir de la fecha del último acto de discriminación para presentar una denuncia por discriminación en materia de vivienda ante un tribunal estatal o federal.
Otros recursos relacionados
Comuníquese con Project Sentinel para obtener ayuda.
Project Sentinel es una organización sin fines de lucro dedicada a la igualdad de vivienda, que ofrece educación y asesoramiento a miembros de la comunidad, proveedores de vivienda e inquilinos sobre las leyes de vivienda justa. También investigamos quejas y defendemos a quienes han sufrido discriminación en materia de vivienda.
Conozca sus derechos
Según las leyes federales y estatales de Vivienda Justa, es ilegal que cualquier persona involucrada
con la venta o alquiler de viviendas, incluyendo propietarios, administradores de propiedades y personal, agentes inmobiliarios, asociaciones de propietarios, refugios, bancos y parques de casas móviles a:
negarse a alquilar o vender una vivienda
cobrar un alquiler o depósito de seguridad más alto
orientar a las personas hacia o desde casas en ciertos vecindarios o edificios.
desalojar a un inquilino
aplicar reglas o criterios diferentes, o de otra manera
tratar a las personas de manera diferente
acosar o amenazar a un solicitante de vivienda, a sus amigos y familiares.
...debido a una de las siguientes características protegidas:
50+
programas administrados para ayudar a las personas con problemas de vivienda
50+
programas administrados para ayudar a las personas con problemas de vivienda
*Familias con niños menores de 18 años.
**Sección 8/ Asistencia pública federal, estatal o local y subsidios de vivienda